Imóvel no capital da empresa: STF estende imunidade de ITBI ao setor imobiliário

Empresas do setor imobiliário também estão protegidas pela imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital. O Supremo Tribunal Federal (STF) divulgou nesta quarta-feira, 21, o resultado do Tema 1.348: a atividade principal da sociedade não afasta essa proteção. O julgamento terminou em 19 de outubro.

A maioria acompanhou Edson Fachin no recurso de uma administradora de bens que questionava cobrança de Piracicaba (SP). O Tribunal de Justiça paulista havia admitido o imposto por causa da atividade imobiliária. A tese do Supremo deverá orientar os casos semelhantes.

Integralizar capital é entregar à sociedade o valor que o sócio se comprometeu a aportar. Esse pagamento pode ocorrer com um imóvel, em vez de dinheiro. A Constituição protege essa transferência da incidência do ITBI, tributo municipal normalmente associado à transmissão onerosa de imóveis. A controvérsia estava no alcance de uma exceção do próprio texto constitucional.

O artigo 156, § 2º, I, trata de duas situações: bens incorporados para realizar capital e transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. O entendimento vencedor reserva a limitação pela atividade imobiliária a esse segundo grupo. Por isso, a finalidade econômica da empresa não elimina a imunidade na realização de capital.

Há dois limites centrais. A proteção alcança o montante efetivamente destinado ao capital; o excedente permanece sujeito ao imposto, conforme o Tema 796. Operações simuladas ou fraudulentas também ficam fora do benefício. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram.

Na documentação de uma operação, valor do imóvel e valor integralizado são informações distintas. A decisão torna essa separação especialmente relevante: conhecer o preço do bem não basta para identificar quanto foi incorporado ao capital social. O ato societário e os documentos da transferência permitem reconstruir essa destinação.

A matéria afeta a relação entre empresas e municípios ao definir o critério jurídico que orienta a cobrança. A aplicação a uma transferência concreta depende de seu enquadramento e dos valores envolvidos. O precedente resolve a controvérsia sobre a atividade da sociedade, enquanto os limites da operação continuam a exigir exame próprio.