Referências e documentos
Quanto fica com o vendedor no distrato? STJ vai uniformizar limites de retenção
Relação dos documentos, decisões, notícias e demais materiais consultados na elaboração desta publicação.
Referências consultadas
- STJ — afetação dos Temas 1.464 e 1.465, divulgada em 8/10/2026Origem: stj.jus.br
- Planalto — Lei nº 13.786/2018, alterações nos regimes de incorporação e loteamentoOrigem: planalto.gov.br
- Planalto — Código de Processo Civil, artigos 1.036 e seguintesOrigem: planalto.gov.br
Elementos incorporados à apuração
- A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) levará a julgamento repetitivo duas controvérsias sobre o dinheiro que o vendedor pode reter quando o consumidor provoca a rescisão da compra de um imóvel. A afetação, divulgada nesta quinta-feira (8), trata do percentual e da base de cálculo. Ainda não houve definição da tese.
- O Tema 1.465 abrange contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. O Tema 1.464 examina lotes e terrenos não edificados vendidos depois dela. Foram selecionados os Recursos Especiais 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
- A divergência envolve as duas turmas de direito privado. Para contratos posteriores de lotes, a Terceira Turma limita, em regra, a retenção a 25% das parcelas pagas, ressalvada a fruição; a Quarta admite até 10% do valor atualizado do contrato. Para contratos anteriores, a Terceira admite entre 10% e 25% dos pagamentos; a Quarta parte de 25%, com redução em situações específicas.
- A base de cálculo é o valor sobre o qual incide o percentual. Por isso, comparar apenas 10% e 25% não permite saber qual retenção será maior: o preço inteiro do contrato pode ser muito superior à soma das parcelas já quitadas.
- A Lei do Distrato alterou dois regimes distintos. Nas incorporações, a disciplina inclui dedução de corretagem, multa e encargos ligados à disponibilidade da unidade, com regras próprias para patrimônio de afetação. Nos loteamentos, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 prevê deduções por fruição, cláusula penal e despesas administrativas, encargos e corretagem. A existência de disposições diferentes ajuda a compreender por que o tipo de empreendimento e a data contratual delimitam a controvérsia.