Quanto fica com o vendedor no distrato? STJ vai uniformizar limites de retenção

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) levará a julgamento repetitivo duas controvérsias sobre o dinheiro que o vendedor pode reter quando o consumidor provoca a rescisão da compra de um imóvel. A afetação, divulgada nesta quinta-feira (8), trata do percentual e da base de cálculo. Ainda não houve definição da tese.

O Tema 1.465 abrange contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. O Tema 1.464 examina lotes e terrenos não edificados vendidos depois dela. Foram selecionados os Recursos Especiais 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

A divergência envolve as duas turmas de direito privado. Para contratos posteriores de lotes, a Terceira Turma limita, em regra, a retenção a 25% das parcelas pagas, ressalvada a fruição; a Quarta admite até 10% do valor atualizado do contrato. Para contratos anteriores, a Terceira admite entre 10% e 25% dos pagamentos; a Quarta parte de 25%, com redução em situações específicas.

A base de cálculo é o valor sobre o qual incide o percentual. Por isso, comparar apenas 10% e 25% não permite saber qual retenção será maior: o preço inteiro do contrato pode ser muito superior à soma das parcelas já quitadas.

A Lei do Distrato alterou dois regimes distintos. Nas incorporações, a disciplina inclui dedução de corretagem, multa e encargos ligados à disponibilidade da unidade, com regras próprias para patrimônio de afetação. Nos loteamentos, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 prevê deduções por fruição, cláusula penal e despesas administrativas, encargos e corretagem. A existência de disposições diferentes ajuda a compreender por que o tipo de empreendimento e a data contratual delimitam a controvérsia.

O julgamento repetitivo é um mecanismo do Código de Processo Civil para decidir uma questão jurídica recorrente a partir de recursos representativos. A tese que vier a ser fixada deverá ser observada na solução de casos equivalentes, respeitadas as diferenças relevantes de cada processo.

A suspensão determinada alcança processos sobre a mesma matéria com recurso especial ou agravo em recurso especial interposto, na segunda instância ou no STJ. Não é uma paralisação geral de toda ação imobiliária. Até o julgamento, continuam em debate tanto a proporção da retenção quanto a grandeza usada para calculá-la.